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新 冠实录与迷思 蝙蝠与猪齐飞的魔幻年代（第8页）

2020.4.3.清明前夕，本想去山中名寺祭拜祈佑，无奈因疫期关闭。只好反向大海，听白鸥翻飞鸣叫，观梦岛兀立、画船停摆、水岸隔离一一遥想就此遁往湛蓝的深海，决别瘟疫和谎言笼罩的大陆......

2020.3.24.疫期，娱乐场所尚未开启，家庭卡拉OK唱起，但愿不扰民[呲牙]

2020.3.24.疫宅二个月，今天第一次和家人到户外餐厅吃饭。虽然对国内疫情反复和境外汹涌的疫情仍心有余悸......

2020.3.19.《疫时代，写字楼产业园的困境与出路》

?一房讯网访谈亚太商业不动产学院院长朱凌波

新冠肺炎疫情发生以来，写字楼产业园及上下游企业同样损失严重，经营受阻业绩停滞。

疫情究竟对行业、企业会产生多大的影响和冲击？

企业从业者应该怎样应对和反思？对市场有何预测和展望？

问：疫情之下，对商业地产（写字楼、产业园）行业、企业影响和冲击？

答：影响和冲击可分为短、中、长三种状态：

1.短期（1-3个月）大疫突降，近两个月的封城及类似封国，几乎所有企业都停摆，做为企业经营和工作的主要场所的写字楼和产业园的持有者和运营商都面临销售中断特别是租金收不上来的困境，对企业的业绩乃至生存都会产生极大的压力和危机！

特别是对于一些现金流不好和准备不充分及资本运营能力弱的中小企业甚至必然的面临生死存亡的风险。

1.中期（3个月-6个月）随着企业的逐渐复工，但因疫期几乎都采取远程和线上办公，部分企业疫后会形成新的办公形式，再加上很多企业纷纷裁员和倒闭，企业对线下办公场地的需求会断崖式下降，不但会出现租金收入大幅减少，招商停滞以及租金（房）纠纷，也会呈现集中爆发的趋势和现象，这诸种因素叠加，无疑对写字楼和产业园的持有者和运营者雪上加霜、甚至成为压死骆驼的最后一根稿草！

2.长期（6个月以上）：即使疫情彻底结束，工作和生活全部恢复，原来存量的写字楼和产业园市场也会出现30%乃至更高的闲置和空置。再加上疫情后遗症形成的对写字楼和产业园在空间、环境、安全、环保和智能化的升级需求，会增加存量市场的追加投资或一定比例被淘汰。如果增量部分在这创新方面抓住机遇顺势而上，必将使未来的写字楼和产业园市场竞争更加激烈和严酷！清盘破产、断士断臂、优胜劣汰、收购兼并等现象和事件会层出不穷、风起云涌…

问：疫情之下，商业地产（写字楼、产业园）行业从业者的应对和反思

答：1.风险意识：此次疫情给所有企业和个人都敲醒了丧钟即应对不确定性、黑天鹅事件和意外的前瞻意识和理性思维。之前无论是行业和企业都是秉持着积极发展和杠杆投资的理念和行动方式，过分放大了未来的良性预期和盲目乐观的市场判断，一直被投机主义和赌博心理及成功惯性等左右甚至误导。此次疫情的急刹车和冲击会令所有人都反思和警醒。

2.现金流意识：现金为王和现金储备甚少半年以上的防患于未然的安全意识将成为企业决策的核心思想。更加客观和保守的投资方式和降本提效的现实主义乃至保守主义的管理运营方式将大行其道并成为主流。

问：疫情之下，对商业地产（写字楼、产业园）市场趋势的预测和展望？

答：以往中国的写字楼和产业园市场有两大先天缺陷：一是地方政府主观的先导的定位、规划和招商；二是以房地产开发为主体和销售型物业为主的重资产模式和短期收益型物业。导致大量的写字楼尤其是产业园投资和开发过剩，定位模糊，概念满天飞，急功近利盛行，前期开盘和先期招商热闹繁荣，但中期招商调整和后期运营不落地，内容匮乏和持续长期运营无力，导致相当数量的项目整体效果不佳、直至大量闲置、空置和烂尾！疫情之后，无论是工作及办公方式的改变、资金及资本的紧张与寒冬、包括政府职能的归位和弱化，都会倒逼产业变革和企业进步。未来的写字楼及产业园行业将发生五大趋势性的改变即市场化为主的定位和规划，轻重混合模式结合，轻资产运营为本，全产业链经营与服务为核心，智慧化（线下线上互补结合）管理为手段的新阶段。

随着企业的逐渐复工，但因疫期几乎都采取远程和线上办公，部分企业疫后会形成新的办公形式，再加上很多企业纷纷裁员和倒闭，企业对线下办公场地的需求会断崖式下降，不但会出现租金收入大幅减少，招商停滞以及租金（房）纠纷，也会呈现集中爆发的趋势和现象，这诸种因素叠加，无疑对写字楼和产业园的持有者和运营者雪上加霜、甚至成为压死骆驼的最后一根稿草！

2020.3.15.《后疫时代，商业地产如何浴火重生？》

一?朱凌波院长答《新京报》记者问

问题一：新冠肺炎疫情以来，众多商业缩短营业时间甚至闭店，昔日人流如潮的购物中心变得人迹罕至。

您如何来评估商业地产的损失？随着商业地产陆续复工，在快速恢复经营上，有什么样的建议？

回答：目前虽然国际疫情依然严峻而复杂，但国内的疫情已得到相对有效的控制并出现下降和好转的趋势，全国大多数城市和地区都已经或正在开始复工，一些城市如杭城等地的购物中心已经开业并将陆续开业。自武汉封城后各地也纷纷采取了类似封城的举措，人们宅在家里的时间已经长达一个月至二个月，己经达到极限！在再上疫期好转和春暧花开，虽然大家还心有余悸，但走出户外走进购物中心必然迎来一波复苏和反弹。在快速恢复经营上，正如很多网上调研和反馈以及分析，首先在环境和空间管理上还是不可掉以轻心、继续和强化做好消毒、通风等安保工作；其次在营业时间和人流量上也要适当控制，循序渐进地开放并恢复常态。避免过度集中和爆棚，造成新的不安全和传染事件，尤其对餐饮和电影院等相对封闭和聚集的业态，更要做好疏导和管理。

问题二：未来商业地产能否出现品牌商户加速洗牌、大面积换租的情况？商业地产的收并购能否加剧？商业地产运营商如何与商家、租户共度时艰？应该寻求什么样的政策支持？

回答：此次疫情不仅对购物中心的持有和运营商尤其对品牌商家特别是缺乏线上经营能力的品牌商家造成极大的影响和压力。很多品牌商会出现危机和倒闭，承租能力严重不足；尽管很多购物中心如万达等大开发商都实行了免租降费等举行，但还是杯水车薪。同时此次进入后疫时代，购物中心对业态和品牌也会重估和思考，所以无论被动和主动两方面，重新开业的购物中心都对面临一次业态调整和品牌更迭。一些不具备系统竞争能力和资本能力的中小商业地产企业和购物中心项目也必须会出现危机、并购甚至破产的现象。

关于如何共渡时艰，仅仅靠商业地产运营商，品牌和商户的自救和互助远远不够，正如一些知名企业的评估和预测不仅是西贝等餐饮企业甚至连万科这种最健康的企业，现金流也都只能维持三个月，更遑论中小企业更是苦不堪言，无力自保！所以政府必须在税、费和资金资本上给予系统上的减免和扶持，一是此次疫情是因政府的失职和管控所致；二是政府支持和服务企业是天职，首先这是政府的定位，其次国家收了这么多年高昂税费包括国有控股资源，现在到了还资于民的关健担当时期了！否则仅靠企业和市场行为无力波过此次危机、现在很多企业包括大中小企业都在纷纷倒闭、裁员和停薪降薪，长此以往，必将造成严重和无法预测的社会问题甚至经济和政治危机?

问题三：“宅经济”下，人们的消费习惯发生了什么变化？疫情期间，邻里社区商业的重要性凸显，而线上线下融合、无接触售货也成零售的亮点。未来的商业地产的转型方向及机遇是什么？

回答：其实在此疫情之前业内就已经在探讨和关注线上、电商对实体商业的分流、冲击和影响，包括对线上线下结合、数据化应用及无人售货等主题。此不过此次疫情更加强化了这方面的研究和应用。随着疫期好转、复工开业，消费者还是要走出家门去现场吃喝玩乐购，可能有一个修复期，但人的群居性和社交性甚至“好了伤疤忘了痛”的惯性（因为人类和中国也不是第一次经历这样的?疫包括2003年的非典，每次灾难过后，人们仍会一如既往地工作和生活，废墟之上重现繁华），实体店依然有其不可替代的地位和主体价值。还是那句老话，线上的归线上、线下的归线下，线上更多的是迎合人性的宅、懒、便宜、安全和便捷等特点，线下的是满足人们的现场感、展示性、社交性、互动性和公共空间感。只不过结合的会更加紧密或分离。

问题四：如今在商业地产运营上，智慧化运营降本增效、数字化运营重塑资产价值被频频提及，这将对未来商业地产产生什么影响？

回答：无论是智慧化运营还是数字化运营对实体店来说终究还是工具和手段，核心还是内容即空间、商品和服务。但创新无疑会提高竟争性、附加值和溢价能力。

问题五：随着疫情的稳定，线下商场何时有望恢复人气？未来的补偿性消费能否弥补之前疫情的影响？

回答：因为国内外疫情的的反差和复杂，国内商业逐渐恢复需三个月至半年，全面恢复要半年以上。很多业内人士对所谓补偿性甚至报复性消费预期过于乐观，首先恢复到疫期前常态水平就需要一段时间、即使会有短暂的小高峰出现也基本是餐饮和文娱带动，商品消费很难出现大幅上涨，因为政府和各界人士都严重低估和忽略了此次疫情对社会、企业、家庭和个人的冲击和压力，由于停工破产、停薪降薪、裁员失业，包括国际金融市场的大跌和动荡、世界各地的政治、经济、军事和社会危机，特别之前中美贸易战的深远影响，人们对现实和未来的信心和安全感会受到极大的打击、充满不确定性、悲观、风险意识和保守性。这些综合因素都会极大地影响人们的消费冲动和消费节奏尤其对非基本生活性支出之处高消费和大额消费..

2020.3.7.大疫期间第一次出门看海，早春的海也一片疮痍……

大疫之后、作辑将取代握手[抱拳]?

大疫之后、分餐制能再次启动和流行吗[悠闲][得意]

2020.2.20.今天下午与未来合作伙伴开远程微信视频会议，大疫当前，吉凶未卜。无非两种选择或状态：一是静观其变、冬眠等待；二是逆势而动，放手一搏！往最坏处打算，向最好方向努力，尽人力顺天命而己。

2020.2.4.连续开了两天的微信线上会议论坛，核心主题就是能否置于死地而后生或涅?重生？！

具体议题：

上一任叫盘古  魏青禾帝抚月  仙途无差  我是方术师  倾世爱恋：大小姐与他的缘定今生  雾不清亦竹不青：黎知忆  江湖笑之侠义  (番外)+(全文)余生为她写经幡  重燃  林思晗桑吉嘉措  雅典中学  遂天之道  穿越六零：丈夫带我进城了  火海求生：神级基因进化之旅  爆血传奇  霸道王爷俏王妃  江穆辰黎知忆  华娱1990，我是电影厂厂长  陆云叶倾城笔趣阁  黎知忆孟初桐